Reforma Tributária e Aluguel por Temporada: Quem Vai Pagar Mais Imposto em 2026 (e Quem Não)

Se você já viu manchetes dizendo que o aluguel por temporada vai ser taxado em até 44%, respira: isso não vale pra maioria dos anfitriões, pelo menos não do jeito que a manchete sugere. A Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025) muda de fato a forma como o aluguel por temporada é tratado pelo fisco, mas o impacto real depende muito do tamanho da sua operação, e o calendário de cobrança é mais longo do que parece.

Neste guia, explicamos o que muda, quem é afetado de verdade, quando cada parte entra em vigor, e o que fazer agora pra não ser pego de surpresa.

O que muda, em resumo

A Reforma Tributária passa a tratar o aluguel por temporada como prestação de serviço de hospedagem, não mais como simples locação de imóvel. Essa mudança de classificação é o que abre a porta para a cobrança de dois novos tributos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual/municipal) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal), que juntos substituem uma série de tributos atuais e vão incidir sobre a receita bruta de quem aluga.

Isso é diferente do Imposto de Renda, que continua existindo separadamente e incide sobre o rendimento, não sobre a receita bruta.

Quem realmente entra na cobrança cheia

Este é o ponto que a maioria das manchetes não deixa claro. A Lei Complementar 214/2025 define como contribuintes obrigatórios do IBS/CBS sobre aluguel por temporada:

Quando isso realmente começa a valer

Outro ponto que gera confusão: a cobrança não começa de uma vez, nem em 2026.

Ou seja: mesmo quem se enquadra como "profissionalizado" tem um período de transição de vários anos antes de sentir o impacto total da nova cobrança. Isso dá tempo para reorganizar a operação, avaliar se vale a pena migrar para CNPJ, ou simplesmente se planejar financeiramente.

Isso muda o Imposto de Renda que eu já pago?

Não diretamente. O IR sobre aluguel via Carnê-Leão continua existindo do jeito que já é hoje, com a mesma tabela progressiva. O IBS/CBS é uma cobrança adicional, que só se aplica a quem se enquadra como profissionalizado ou PJ. Se você já lê nosso guia de Imposto de Renda para anfitriões, continua valendo integralmente: a Reforma Tributária não substitui aquele processo, ela soma uma camada nova só para quem opera em maior escala.

O que fazer agora

• Calcule quantos imóveis você aluga hoje e qual sua receita mensal/anual, e veja se está perto dos limites de enquadramento
• Continue pagando o Carnê-Leão normalmente, isso não muda
• Se você está perto do limite de 3 imóveis ou R$ 240 mil/ano, converse com um contador sobre o melhor formato para os próximos anos (PF vs PJ)
• Acompanhe as atualizações da regulamentação: 2026 é ano de ajustes, e detalhes podem mudar
• Mantenha um controle organizado de receita por imóvel, isso vai facilitar qualquer cálculo que a nova regra exigir

Resumo rápido

Se você aluga 1 ou 2 imóveis por conta própria e não bate os limites de receita, a Reforma Tributária não muda sua rotina agora, continue com o Carnê-Leão mensal normalmente. Se você já opera vários imóveis ou tem uma operação de maior porte, vale a pena já começar a se planejar com um contador, já que a cobrança cheia chega em 2033, mas o escalonamento começa em 2027.

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